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住宅ローン基礎知識

買いたい方の5組に4組は、ローンを使います。実は、最初にすべきは、資金計画なんです。
営業マンによっては、融資が引っ張れるかどうか、微妙に違ってきます。銀行のローン担当者との関係でも違ってきます。
さて、いったいあなたは、いくら借りられるんでしょう?

まずは資金の概算

3000万円のマンションを購入する場合、下の図を見てください。

マンションの価格3000万円 諸費用約8%・・・240万円
マンションの購入金額3240万円
自己資金500万円住宅ローン借入・・・2740万円
手付金300万円残代金支払い・・・2940万円

まず、諸費用ですが、現金で購入する場合は、物件価格の約5%、登記費用、契約印紙代、固定資産税・管理費等の精算金、仲介手数料がかかります。住宅ローンを利用すると、これにローン保証料、(100万円当たり、35年借入で、20614円)、火災保険料、ローン事務手数料、ローン契約印紙代、その他が必要になり、物件価格の8%前後になります。
さて、自己資金ですが、最近では、諸費用ローンを組むこともできますし、極端な例では、物件価格の3%の自己資金でマンションを購入した方もいますし、物件の2割+諸費用を自己資金で用意しなければ、住宅ローンを融資しないというケースもあります。

また、ローン保証料を借入金利に0.2%上乗せすることによって、初期費用を軽減することもできます。 今度は、6000万円の土地を購入し、2500万円の建物を建てる場合を見てみましょう。

土地の価格6000万円 諸費用約7%・・・420万円 建物総額2500万円
土地・建物購入総額8920万円
自己資金2120万円 住宅ローン借入・土地分4800万円 借入・建物分2000万円
土地手付金500万円 土地残代金支払い5920万円 建物着手金300万円 残代金2200万円

銀行は、土地・建物の総額で融資が可能かどうかを審査します。融資の上限は、通常、物件の9割ないし8割です。土地決済時、土地価格の8割、建物完成時、建物の8割から全額の融資とかです。
融資の審査に建物の見積もりが必要なので、ある程度、概算なり、土地が見つかったら、すぐに建物の見積もりが出せるような体制をつくっておくことも大切です。
工務店で家を建てたいという方は、建物契約時、1/3、上棟時1/3、完成時残代金というケースが多く、自己資金が多く必要になります。ハウスメーカーさんなどは、契約時300万円とかで、あとは、建物決済時、残代金の支払いとなります。

良い計算方法があります

年収×35%(返済比率)÷12ヶ月÷4,427円(返済比率適用金利4%、借入期間35年
100万円を借りたときの月額支払額)×100万円=借入可能額

例えば、
5,000,000円(年収、税込みです)×35%=1,750,000円
(銀行が考えている年間借入返済可能額、その他のローンもこの中に集約されます。車のローンとか、カードの借入枠とかも)


1,750,000円÷12ヶ月=145,833円
(1ヶ月あたりの全借入返済可能額、その他借入があるとここからどんどん差し引かれます)


145,833円(仮にその他借入がないとして)÷4,427円×100万円=3,290万円


自己資金が800万円として、諸費用込みで総額4,090万円の物件、諸費用が物件の8%として、物件自体は約3,780万円になります。さて、次に毎月の支払いについて考えてみましょう。
例えば、マンションの場合、毎月、管理費・修繕積立金込みで、12万円の支払いで抑えたいと思ったら、管理費・修繕積立金の月々の支払いが2万円として、借入返済にあてる毎月の支払いは10万円、 100万円あたり、35年返済、変動金利2.375%として、月々の返済額は3508円。

したがって、
100000円÷3508円×100万円で=約2850万円が、毎月、銀行返済だけで10万円の目安です。
自己資金が800万円、借入2850万円、諸費用が物件の8%とすると、
(800万円+2850万円)÷1.08=約3480万円の物件探しとなります。ただし、これには金利優遇や固定金利の選択は含まれていませんので、おおまかな目安です。

銀行によってマチマチ!

上記で記載のように、全員が全員、これにあてはまれば良いのですが、現実は、物件が2つとして同じ物がないように、千差万別。銀行の対応も、もっと言えば、ローン担当者の対応も個別です。

個人事業主、自営業、経営者、言われることが、一律、「融資、物件の8割までです。」
と、いうことは、例えば5,000万円の物件が欲しければ、物件の2割、1,000万円+諸費用約8%、400万円=1400万円、自己資金で用意しなければなりません。

でも、絶対、経営者だから8割融資してくれるとは限らないんです。過去3年の決算の内、赤字があったらダメとか、個人事業主であれば、原価償却費は収入の内に入れて計算するとか、銀行によってマチマチです。

成長企業で社長夫婦、合算で収入、2000万円以上取っていて、返済比率からいけば、1億3000万円、物件総額の8割融資可能だろうと、その会社のメイン・バンクに持ち込み、ローン担当者やその上司まで、「大丈夫でしょ!」といっていたのに、保証会社からの回答は、「7割、1億500万円」。あせりました。
この話は、そのローン担当者の努力で、新居に入居後、現在の家をしかるべき期間内に売却(買い換えだったんです)、建物建築着工時に2000万円の先行融資、ということで、めでたく決済を迎えました。

はたまた、年収5000万円以上取ってる経営者の方なんですが、3社経営されていて、ある銀行に相談すると、過去3年間3社の内、1社でも1期でも赤字があったらダメと言われちゃいました。メイン・バンクに持っていくと、9割融資しますとのこと。色々です。

個人事業主の方で、確定申告、抑えているんです。本業のほかにアパート経営もされてる方で、建物の原価償却分、収入に算入してもらい、自宅のマンション買っちゃいました。返済比率なんて、ゆうに50%超えてましたが、キャッシュフローでみてくれたんです。

サラリーマンの方、源泉徴収票のある方(創業経営者を除く)、有利です。勤続年数、物件に対する自己資金比率等、クリアーすると、銀行の優遇が待ってます。

銀行によって、内装費100%ローンOKのところもありますし、物件・諸費用とも100%OKのところもあります。手付金を一時的に調達すれば、買えちゃうんです。すごいですね。ただし、あなたの属性によります。

派遣社員の奥さん、朗報です。ご主人との合算で、融資してくれる銀行あります。ただ、これ、私とその銀行の担当者のホット・ライン的なところが大いにあります。ただし、物件の2割と諸費用は、自己資金でね!

信金・信組は、基本的に今までのあなたとの継続的な取引が前提になります。でも、ある信組の優秀な担当者います。難があるのは、融資の地理的範囲が、オートバイで集金に行けるとところだそうです。

それと、カード事故(以前にカードローンの支払期限までに返済しなかった人)、早めに自己申告してください。銀行も正直な人には、心象が違います。あと、ノンバンク系の融資、融資担当者があなたの人間性を見極めます。

マンションなんかですと、各銀行によって築年のしばりが違います。築年、いくら古くてもOK!というところもあれば、45年-築後年数(例えば、築後20年であれば、=25年間が、借入期間)とか、あと、接道とか、いろいろ言ってくる銀行があります。

それと、返済比率も収入によって違いますし、返済比率適用金利も銀行によって違います。厳しい都市銀行で4%、他では、10年もの固定金利、現在では、3.25%でみたりするところもあります。これって、大違いですけどね!

実は、住宅ローンも、仲介の営業マンによって組めたり、組めなかったり、その営業マンが付き合っている、ローン担当者(普通は銀行側によってエリアの振り分けがあるんですが、トップ・セールスたちは、同じ銀行でも融資を通してくれる銀行マンと付き合ってます)によって、融資可能かどうか、条件の引っ張り方も違ってきます。

不動産全般を仲介していない営業マン、マンションのオープン・ルームばかりやってるところは、都銀とノンバンクくらいで、あまり、わざを持っていないようです。大手の営業マンもあまり、駆けずり回ってくれなさそうです。

あなたの信頼するトップ・セールスに相談してみてください。あなたが熱心な分だけ、動いてくれますし、あなたが切望する分だけ、わざを見せてくれます。だって、あなたとコミットメントしてるし、成約件数の多い分だけ、裏技、見せてくれますよ。

※1 「適用期間」とは、上限金利設定方式の場合は、上限金利設定機関、固定金利選択方式の場合は固定金利適用期間のことを指します。
※2 表記の利率は「保証料を一部前払いする方式」の場合であり、「保証料を前払いしない方式」の場合には、いずれの利率も0.2%上乗せとなります。
※3 記載の利率は当初借入利率で、( )内の利率は上限金利設定期間中の上限利率です。

住宅ローンの申し込みに必要なもの

確定申告者の場合

■ 印鑑証明書
■ 住民票 (家族全員記載で省略のないもの)
■ 確定申告書の写し 3期分
■ 納税証明書 (その1 · その2) 3期分
■ 健康保険証の写し (裏表両面)
■ 身分証明証 (顔写真付き)

給与所得者の場合

■ 印鑑証明書
■ 住民票 (家族全員記載で省略のないもの)
■ 源泉徴収票 (最新年度分)
■ 住民税課税証明書 (最新年度分)
■ 健康保険証の写し (裏表両面)
■ 身分証明証 (顔写真付き)